זכויות פיתוח הניתנות להעברה בישראל: תמריץ… | Buy Property In Israel

זכויות פיתוח הניתנות להעברה בישראל: תמריץ לשימור

Buildingsof Tel Aviv 225x225

מהן זכויות פיתוח הניתנות להעברה בישראל?

ברוב הערים בישראל יש מבנים היסטוריים, אתרים ושכונות. החוק מחייב כל עירייה לבצע סקר של כל האתרים והמבנים ההיסטוריים שלה בהתאם לקריטריונים מסוימים. האם התרחש שם אירוע היסטורי? האם המבנה תוכנן על ידי אדריכל מפורסם? האם הארכיטקטורה של הבניין מיוחדת? האם נעשה שימוש בטכניקות מיוחדות בבנייה? האם האתר מעיד על תהליך התפתחות בהיסטוריה של העיר או המדינה?

כאשר הסקר נעשה, רושמים רשימה של המבנים ההיסטוריים ואתרי העיר. לאחר מכן, מועצת תכנון העיר מכינה תוכנית עירונית ליישום שימור המבנים, האתרים או השכונות הללו. קיום אתר ברשימה זו פירושו שהוא אתר היסטורי או בניין ייעודי והוא מוגן על פי חוק מפני שינוי או הריסה./p>

תמריצים לשימור

החוק קובע כי האחריות לשימור המבנה מוטלת על בעל המבנה ועל חשבונו. זה יכול להיות נטל כבד לשאת מכיוון שעלויות השימור עלולות להיות גבוהות. מסיבה זו מדינות רבות מחוקקות חוקים שנותנים תמריצים לבעלי נכסים היסטוריים לשמר ולשקם אותם. תמריצים אלו עשויים ללבוש צורה של תמריצי מס, הקלות צדקה והלוואות מיוחדות.

בישראל, חלק מהערים הקימו קרנות שנותנות הלוואות קטנות לבעלי מבנים היסטוריים על מנת לאפשר להם לשמר את המבנים. עם זאת, תמריצים ישראליים בצורת תמריצי מס כמעט ואינם קיימים.

אחת הדרכים להקל על העומס המוטל על הבעלים של הבניין ההיסטורי היא הקצאת זכויות פיתוח ניתנות להעברה (בקיצור TDR's). הדבר נעשה במסגרת תכנית שימור העיר.

בחלק מהמבנים ההיסטוריים מותרת הוספת קומות על גג הבניין. עם זאת, ישנם כמה מבנים היסטוריים שבהם זה אסור. במבנים אלו לא יתאפשרו שינויים חיצוניים במבנה ויש לשמרו במצבו המקורי.

על מנת לסייע לבעל הבניין במימון עבודות השימור שעלולות להיות יקרות מאוד תכנית העיר תקצה זכויות בנייה נוספות (זכויות אוויריות) למבנים. לא ניתן להשתמש בזכויות אלו לבניית קומות נוספות לבניין אך ניתן להעבירן לנכס אחר בעיר.

אם לבעל בניין היסטורי יש מגרש בעיר שהוא מעוניין לבנות עליו אזי הוא יכול להעביר את זכויות הפיתוח הללו לאותו מגרש. אם לא, אז הוא יכול למכור את הזכויות הללו לבעל קרקע אחר ולהשתמש בכסף על מנת לשלם את עלות השימור.

שיטה זו נהוגה גם בארה"ב, שם היא עלתה לרמה חדשה עם הקמת בנק לזכויות בנייה. בישראל, חלק מהערים מנסות לעשות זאת גם כן. שווי הזכויות מוערך על ידי שמאי.

עסקאות אלו כפופות למסים נוקשים אשר כמעט מביסים את מטרת העסקה כולה. ראינו בעבר שכאשר השלטון המרכזי בישראל רצה לקדם תוכנית לאומית שתביא להתחדשות עירונית בערים הם יודעים לעשות זאת. דוגמה לכך היא תכנית מתאר ארצית מס' 38 (תמ"א 38) המאפשרת חיזוק מבנים ישנים שנבנו לפני 1980 מפני רעידות אדמה. על מנת להפוך את הפרויקטים הללו לכדאיים כלכלית עבור חברות הבנייה היה צורך לשנות שורה שלמה של חוקי מס וחוקי רכוש וכך היה.

הגיע הזמן שהשימור ההיסטורי בערי ישראל יקבל את אותו יחס.

ניקול לוין

משרד עורכי דין ניקול לוין

http://levinlawoffices.co.il


טופס יצירת קשר

If you would like to communicate with the author of this article please enter your details below and they will be in touch with you.