השפעת התא המשפחתי על מיסוי מקרקעין | Buy Property In Israel

השפעת התא המשפחתי על מיסוי מקרקעין

Family

מאת עו"ד אתגר קדם-קאופמן, עו"ד אבי בקר ועו"ד ניקול לוין

השפעת התא המשפחתי על מיסוי מקרקעין היא נקודה חשובה להבנה. ככלל, עסקאות מקרקעין בישראל חייבות במיסוי הבא: מס שבח קרקע המוטל על המוכר ומס רכישה המוטל על הרוכש.

עם זאת, החוק מעניק פטורים או הפחתה ליחידים הרוכשים או מוכרים מקרקעין, בתנאי שאנשים אלו עומדים בקריטריונים הקבועים בסעיפי הפטור או ההפחתה השונים בחוק.

פטורים או הפחתות אלו ניתנים, לעיתים, על בסיס מספר דירות המגורים שבבעלות התא המשפחתי כולו. על פי החוק, "יחידה משפחתית" מורכבת מהמוכר או הקונה (בהתאם לעסקה), בן זוגו וילדיהם הקטינים.

הדוגמאות הבאות מציגות את השפעת התא המשפחתי על מיסוי מקרקעין:

  1. זוג מתכנן למכור את בית משפחתו. בנוסף לבית המשפחה, הבעל מחזיק בדירה שקנה ​​לפני הנישואין והרשום על שמו בלבד, ואילו לאישה אין בית נוסף בבעלותה. האם יישלל מהאישה פטור ממס שבח מקרקעין על מחצית בית המשפחה שלה אך ורק בגלל שהתא המשפחתי מכיל בית נוסף בבעלות הבעל?
  • זוג מתכנן לרכוש את בית המשפחה הראשון שלהם. בנוסף לבית המשפחתי שבני הזוג מתכוונים לקנות, לאישה יש בית שאותו קנתה או קיבלה בירושה, בין לפני הנישואין ובין לאחר מכן. האם יישלל מהבעל מס רכישה נמוך יותר על מחצית הדירה שלו שתירכש, אך ורק בגלל שהתא המשפחתי מכיל בית נוסף בבעלות האישה?
  • כל אחד מבני הזוג מחזיק בנפרד בית ושניהם מתכוונים למכור את בתיהם. האם יישלל לשניהם פטור ממס שבח, בנפרד, על כל אחד מבתיהם אך ורק בגלל שהתא המשפחתי מכיל שני בתים?

עם הזמן, החברה התרחקה מהמנהג המסורתי של זוג רוכש בית משפחה ראשון לאחר הנישואין ואנו חיים בעידן שבו יש יותר נישואים שניים ומערכות יחסים שבה כל אחד מבני הזוג "מכניס" לנישואים או לזוגיות בית מגורים הביתה מפרק קודם בחייו. מציאות זו גרמה למחוקקים להתאים את החוק לשקף את השינויים החברתיים החדשים הללו.

בפסקי דין אחרונים נקבעו שתי תניות כלליות, אשר אם מתקיימות עשויות לזכות יחיד בפטור או הפחתת מיסוי מקרקעין, ללא קשר לבית הנוסף הכלול בתא המשפחתי:

1. ממון הקובע הפרדה בין נכסי בני הזוג, ו

2. יש, למעשה, הפרדת נכסים.

ראשית, אימות הסכם הממון חייב להיעשות על פי חוק. האם יש לחתום על הסכם הממון לפני הנישואין או מערכת היחסים? לא בהכרח. בתי המשפט הכירו בהסכם ממון שנחתם מספר שנים לאחר הנישואין ובסמיכות לעסקת המקרקעין אך טרם חתימת העסקה.

באשר לתנייה השנייה: בני הזוג, למעשה, יישמו את הסכם הממון ונשמרה הפרדת הנכסים ובן הזוג שאינו בעל הבית הנוסף אינו נהנה מכך. רשויות המס ישקלו את מכלול הנסיבות הכרוכות בכל מצב, לרבות:

האם בן הזוג, שאינו בעל הבית הנוסף, מתגורר בבית הנוסף, יחד עם בן הזוג שבבעלותו, שוכר חינם? האם שני בני הזוג תרמו כספית לרכישת הבית הנוסף בבעלותו של אחד מהם בלבד? האם שני בני הזוג תרמו לתשלום משכנתא על הבית הנוסף בבעלותו של בן זוג אחד בלבד? האם דמי השכירות מהבית הנוסף, בבעלותו של אחד מבני הזוג בלבד, מופקדים בחשבון הבנק המשותף של בני הזוג?

נחזור לשלוש הדוגמאות שהוזכרו לעיל. אם רשויות המס שוכנעו כי מתקיימים שתי התנאים, המפורטים לעיל, ודרישות משפטיות אחרות, הן רשאיות להחליט כדלקמן:

דוגמה 1: להעניק לאישה פטור ממס שבח מקרקעין לגבי מחציתה בבית המשפחה המשותף, ואילו הבעל יחויב לשלם מס שבח מקרקעין על מחציתו.

דוגמה 2: להעניק לבעל מס רכישה נמוך יותר על מחציתו ברכישת בית המשפחה המשותף, ואילו האישה תידרש לשלם מס רכישה גבוה יותר על מחציתה.

דוגמה 3: להעניק לכל אחד מבני הזוג פטור ממס שבח מקרקעין לגבי כל אחד מבתיהם כך ששני הבתים יימכרו בפטור ממס.

יצוין כי ההגדרה של "יחידה משפחתית" מתייחסת גם לזוגות לא נשואים וגם לזוגות חד מיניים.

[email protected]; [email protected], [email protected]

הכותבים הם עורכי דין ישראלים בתחום המקרקעין.

ניקול לוין היא גם מומחית למבנים היסטוריים ישראלים.

ניקול לוין

משרד עורכי דין ניקול לוין

http://levinlawoffices.co.il


טופס יצירת קשר

If you would like to communicate with the author of this article please enter your details below and they will be in touch with you.