גילוי נאות | Buy Property In Israel

גילוי נאות

Due Diligence

גילוי נאות. גילוי נאות. שתי המילים הללו הן המפתח לכל עסקה עסקית מוצלחת. למה זה צריך להיות שונה בקניית נדל"ן? זה בהחלט לא צריך להיות שונה בעת רכישת נדל"ן בישראל, בין אם אתה גר בחו"ל או בישראל.

לפני ביצוע עסקת מקרקעין יש כמה דברים בסיסיים שכדאי לבדוק. בקיצור - בדיקת נאותות.

  • האם הנכס רשום על שם המוכר. בישראל אין ביטוח בעלות. עורך הדין שלך למקרקעין עורך את חיפוש הכותרת. חיפוש כותרת זה יראה אם ​​המוכרים הם בעלי הנכס והאם הוא ממושכן או שישנם חובות או שעבודים אחרים.
  • במידה וקיימת משכנתא, עורך הדין שלך למקרקעין צריך לברר מהו הסכום המגיע לו על מנת לבצע הפרשות במסגרת פריסת התשלומים להסרת המשכנתא.
  • אם יש חובות נוספים עורך הדין שלך למקרקעין שלך צריך לברר מה הם ולקבוע הוראות בחוזה להסרתם.
  • אם הנכס הוא דירה בבניין דירות (בית משותף) אז עורך הדין שלך צריך לברר מה צמוד לדירה. האם מקום החניה שנאמר לך שייך לדירה זהה המופיע ברישום כמוצמד כדין לאותה דירה? האם ישנה גינה או יחידת אחסון צמודה לדירה כחוק? מה עם הגג? לא מספיק שהתפתח מנהג עם השנים שהאנשים שבבעלותם דירה זו חונים תמיד במקום הזה או משתמשים ביחידת האחסון הזו. זה חייב להיות רשום. זהו חלק מחיפוש הכותרת שעורך הדין המקרקעין שלך יבצע.
  • האם הדירה הקיימת בנויה על פי היתר בנייה חוקי? האם המוכר או בעלים קודמים סגרו מרפסת או הוסיפו חדר? אם כן, האם היה להם היתר בנייה לעשות זאת? אם הם לא עשו זאת אז זה יכול להשפיע על היכולת שלך לקבל את המשכנתא שאתה רוצה. הבנקים למשכנתאות תמיד שולחים שמאי כדי לוודא שהדירה שווה מספיק כדי לאפשר להם לתת לכם את המשכנתא שאתם מבקשים. השמאי יעריך רק את החלקים החוקיים של הדירה. לדוגמא, אם אתם מבקשים משכנתא בשווי של %50 מהמחיר בחוזה והשמאי מעריך את הדירה בפחות מהמחיר בחוזה אז תקבלו רק %50 מהסכום עליו הוערכה הדירה.
  • בנוסף, אם קיימת בנייה בלתי חוקית ייתכן שתידרש בעתיד לפרק את התוספות הבלתי חוקיות או להגיש בקשה להיתר בנייה. לכן כדאי להזמין שמאי לפני החתימה על החוזה כדי לוודא שאין בנייה בלתי חוקית. אם יש בנייה בלתי חוקית אז השמאי יכול לומר לך האם יש או אין זכויות בנייה נוספות שיאפשרו לך לקבל את ההיתר והאם מבחינה ייעודית בכלל ניתן לתת היתר.
  • אם הנכס הינו בית עצמאי, אזי יש צורך לבדוק שגבולות המגרש נכונים. זאת על ידי מודד מורשה שיכול למדוד את החלקה ולבדוק מול רישום המקרקעין שהכל תקין. זה ימנע תביעות עתידיות של שכנים שאתה פולש לרכוש שלהם.
  • חשוב להזמין מהנדס שיבדוק את הנכס כדי לוודא שהוא תקין מבחינה מבנית והאם יש בעיות רטיבות או אין. המהנדס יערוך לרוב דו"ח כתוב שיפרט את כל הליקויים שנמצאו בדירה. אם הליקויים הם דברים מינוריים אז זה לא אמור להיות סיבה להתרחק מהעסקה. אתה יכול לנהל משא ומתן מחדש על המחיר או לא כפי שאתה רואה לנכון. אם יש בעיות עיקריות אתה עשוי להחליט לא לקנות את הנכס. דוח מהנדס טוב ייתן לכם מושג למה אתם נכנסים ביחס למצב הנכס.
  • אם הנכס הוא בניין היסטורי עם סטטוס ציון דרך, חלים כללים מיוחדים. לא ניתן להוסיף לכמה מבנים היסטוריים. המשמעות היא שלא ניתן לשנות את חזית הבניין. אי אפשר להוסיף קומה או לבנות מהצדדים. כמה מבנים היסטוריים מאפשרים לבצע כמה תוספות. כאשר קונים בניין כזה חשוב לחקור את ההיסטוריה שלו ואת הסיבה שהוא קיבל מעמד של ציון דרך. זה יכול להשפיע על כל שיפוץ עתידי שאתה מתכנן בנכס. לעתים קרובות מאוד מבנים אלו אינם נבנים באמצעים קונבנציונליים ולכן חשוב ללמוד על טכנולוגיות וחומרי הבנייה שהיו בשימוש. לכן חשוב להתייעץ עם אדריכלים ומהנדסי שימור כדי לברר את התשובות לשאלות אלו.
  • חשוב לציין שכאשר מבקשים היתר בנייה לשיפוץ או בנייה על מבנה היסטורי יש להכין תיק מיוחד צריך להיות מוכן. תיק זה כולל מידע היסטורי על הנכס, הבעלים המקוריים, האדריכל שתכנן אותו, האם התרחשו בו אירועים היסטוריים, מהם חומרי הבנייה, מהי טכנולוגיית הבנייה בה נעשה שימוש ומהו סגנון האדריכלות. הקובץ יכלול תוכניות ישנות ותמונות היסטוריות. ישנם אנשי מקצוע בתחום השימור שיכולים להכין עבורכם את התיק הזה.
  • אם הכספים שלכם אינם במטבע ישראלי, אז יש לחשוב על האפשרויות השונות להמרת כספכם למטבע ישראלי. בנקים ישראלים גובים עמלה כאשר הם מקבלים כספים לחשבון ישראלי, לאחר מכן הם גובים עמלה על פעולת המרת הכסף למטבע ישראלי. הבנקים גם לא נותנים שער חליפין נוח. מצב זה גורם לאנשים רבים להעביר את הכספים שלהם דרך חברות חליפין ישראליות שאינן גובות עמלות ואשר מנהלות עבורך משא ומתן על שער חליפין טוב יותר. יש להקפיד לבחור בחברת חליפין ברישיון בנק ישראל.
  • אם הכספים שלכם אינם במטבע ישראלי, אז יש לחשוב על האפשרויות השונות להמרת כספכם למטבע ישראלי. בנקים ישראלים גובים עמלה בעת קבלת כספים לחשבון ישראלי, לאחר מכן הם גובים עמלה על פעולת המרת הכסף למטבע ישראלי. הבנקים גם לא נותנים שער חליפין נוח. מצב זה גורם לאנשים רבים להעביר את הכספים שלהם דרך חברות חליפין ישראליות שאינן גובות עמלות ואשר מנהלות עבורך משא ומתן על שער חליפין טוב יותר. יש להקפיד לבחור בחברת חליפין ברישיון בנק ישראל.
  • אם אתם רוכשים דירה מחברת בנייה המחיר צמוד ל למדד מחירי הבניין הישראלי. לכן חשוב לתכנן את פריסת התשלומים כך שלכל עלייה במדד הבניין תהיה השפעה מינימלית על הסכום הסופי שצריך לשלם עבור הדירה.
  • אם אתם קונים דירה מחברת בנייה ומתכננים לבצע שינויים ושדרוגים כדאי להתייעץ עם אדריכל או מעצב פנים ישראלי על מנת לוודא שניתן ליישם את השינויים שאתם רוצים לבצע בדירה. בעל מקצוע זה צריך לעיין במפרט הדירה כדי לראות שהחומרים בהם נעשה שימוש אכן עומדים בתקנים הישראליים הרשמיים. אם יש לכם חלומות על נוף פנורמי נהדר ממרפסת הדירה אז כדאי להתייעץ עם מומחה לתכנון ערים (אדריכל או שמאי) כדי לראות האם יש תוכניות להקים בניינים כלשהם במגרש הריק ממש מול הדירה שלכם.
  • בישראל %90 מהקרקעות נמצאות בבעלות הממשלה ומנוהלת על ידי גורם ממשלתי בשם רשות המקרקעין הישראלית. הזכויות בקרקע שניתנות לך הינן זכויות חכירה לטווח ארוך ל-49 שנים. במקרים מסוימים, הרשות תאפשר לכם לרכוש את זכויות הבעלות הישירות. חשוב לבדוק זאת תחילה כדי לראות כמה תעלה רכישת זכויות הבעלות הישירה. זה משהו שעורך דין המקרקעין שלך יכול ליזום עבורך.

רכישת נדל"ן בישראל, כמו כל עסקה עסקית מחייבת שתבצעו את בדיקת הנאותות שלנו כדי שלא תעשו טעויות שיעלו לכם כסף נוסף והחמרה בהמשך הדרך. אם זו נראית כמו משימה מרתיעה או שאתה מרגיש שפשוט אין לך זמן לזה אז עשה מה שהיית עושה בעסק שלך - האציל. שכור את אנשי המקצוע הנכונים שיעשו זאת עבורך.

ניקול לוין

משרד עורכי דין ניקול לוין

http://levinlawoffices.co.il


טופס יצירת קשר

If you would like to communicate with the author of this article please enter your details below and they will be in touch with you.