התחדשות עירונית הדרך הישראלית | Buy Property In Israel

התחדשות עירונית הדרך הישראלית

Renewal

פרויקטים של התחדשות עירונית הם אחד הטרנדים החדשים ביותר שהגיעו לסצנת הנדל"ן הישראלית. מכיוון שלכמה ערים גדולות בישראל אין עוד מקום לצמוח, עיריות אפשרו שיפוץ בניינים ישנים, מה שנותן לעיר "מתיחת פנים" ומאפשר הוספת דירות חדשות לבניינים קיימים. בנוסף, יש חשש שמבנים רבים שנבנו לפני 1980 לא יוכלו לעמוד בפני רעידות אדמה. מעט מאוד בנייני דירות נמצאים בבעלות גוף אחד, ומכיוון שרוב הדירות בבניינים הן בבעלות פרטית, הנטל לשפץ מבנים על מנת לחזק אותם במקרה של רעידת אדמה גדולה נופל בעיקר על בעלי הדירות הבודדים. שיפוצים כל כך יקרים שרוב האנשים לא יכולים להרשות לעצמם, אך למרות הסכנה, יש מעט מאוד פרויקטים לאומיים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. ישנם גם מבנים רבים שנבנו לפני שנות ה-30 שהוכרזו כמבנים היסטוריים ומיועדים לשימור. בעלי מבנים אלו אינם רשאים להרוס ולבנות מחדש את המבנה, אך עליהם להקפיד על כללים נוקשים בכל הנוגע לשיפוץ וחיזוק המבנה. לכן לממשלה ולעיריות יש אינטרס לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית כמו "תמ"א 38", "פינוי בינוי" ושימור מבנים היסטוריים.

"תמ"א 38" הינה תכנית מתאר ארצית לפיה קבלן לוקח על עצמו לשפץ בניין על חשבונו. בתמורה לכיסוי כל עלויות השיפוצים, היתרי הבנייה והמיסים הדרושים, עומדת לקבלן הזכות לבנות קומות נוספות לבניין ולמכור את הדירות הבנויות בקומות אלו. בעלי הדירות מקבלים בניין מודרני, מחוזק מפני רעידות אדמה, וכן נוסף לפחות חדר אחד לדירתם. במקרים מסוימים עשויים להתווסף גם מרפסות, מחסנים, חניות ואפילו מעליות, ובכך להעלות את ערך הבניין. למרות שזה נשמע כמו מצב של win-win לכולם, מעט מאוד פרויקטים מהסוג הזה יצאו לדרך. נדרשו שינויים בחוקי המס השונים על מנת שפרויקטים אלו יהיו כדאיים כלכלית לקבלנים. כמו כן, היה צורך לתקן גם את חוק המקרקעין כדי למנוע מצב שבו פרויקט שלם עלול להיגנז בשל התנגדויות ולו של בעל דירה אחד בבניין. השינויים הללו יושמו כעת, וכעת לאחר שהוסרו המכשולים, נקווה שנראה פרויקטים נוספים של "תמ"א 38" בעתיד. דירות יתווספו לשוק וגם המבנים יהיו בטוחים יותר.

פרויקטים של "פינוי בינוי" הם פרויקטים שבהם בעלי דירות מפונים מדירותיהם באופן זמני, על מנת שניתן יהיה להרוס ולבנות מחדש את המבנים. לאחר מכן חוזרים הבעלים לדירות חדשות בבניין החדש. הקבלן משלם את כל העלויות בגין הריסה, בנייה, העברת בעלי דירות והשכרת בתיהם הזמניים במהלך הבנייה. בתמורה מוסיף הקבלן דירות חדשות בבניין אותן הוא יכול למכור על מנת להרוויח. כמו ב"תמ"א 38", ערך הדירות בבניין מוגדל והבעלים מקבלים דירה חדשה, גדולה ובטוחה יותר מזו שהייתה להם בעבר. זה מייפה את העיר ומוסיף עוד דירות לשוק.

מדוע הממשלה מתערבת בהוספת דירות חדשות? התשובה היא כלכלה פשוטה. יותר דירות חדשות בשוק הנדל"ן מביאות לכך שמחירי הדירות יורדים וזה מה שהממשלה רוצה. עם זאת, המחירים מושפעים גם מגורמים כמו מיקום, שיעורי ריבית, זמינות משכנתאות ואבטלה וכן מהיצע וביקוש, ומומלץ לממשלה לתת את הדעת על אותם גורמים אם ברצונה להשיג את מטרתה של הורדת מחירי הדירות.

פרויקט ההתחדשות העירונית השלישית הוא שימור מבנים היסטוריים. מבנה היסטורי הוא מבנה שנבנה לפני שנות ה-30 שיש לו חשיבות מיוחדת, למשל התרחש אירוע היסטורי או התגוררה בו דמות ידועה. לבניין עשויה להיות גם ארכיטקטורה ייחודית. כמה מבנים שהוכרזו כהיסטוריים בתל אביב הם בנייני הבאוהאוס, ביתו של המשורר חיים נחמן ביאליק וביתו של ראש העיר הראשון של תל אביב, מאיר דיזנגוף, שם הכריז דוד בן גוריון על מדינת ישראל ב-14 במאי 1948. ברגע שבניין מוכרז כהיסטורי, יש לשפץ אותו בהתאם להנחיות העירייה, על מנת לשמר את המבנה בצורתו המקורית. פרויקטים אלו כוללים חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה והקמת חניה מתחת למבנים. בעוד שבמקרים מסוימים אסור לבנות תוספת קומות, אם ניתן לבנות קומות נוספות בצורה כזו שישפרו או ישלימו את הבניין המקורי מותר. דוגמה כזו היא הבניין שהיה בבעלותו של המנהיג הציוני הקדום, מנחם אוסישקין, בפינת הרחובות אלנבי והירקון בתל אביב. עלות השיפוץ נופלת על בעלי הבניין ולכן מבנים רבים כאלה עומדים כיום למכירה. בעוד ששיפוצים אלו יקרים יותר מאלו של בניינים מודרניים, המוצר הסופי שווה את ההשקעה שכן השכונה משופרת עם "גורם טרנדי" אמיתי שמעלה את ערכי הנכס. חשוב מכך, השיפוצים עוזרים לשמר את המורשת הלאומית שלנו.

ניקול לוין

משרד עורכי דין ניקול לוין

http://levinlawoffices.co.il


טופס יצירת קשר

If you would like to communicate with the author of this article please enter your details below and they will be in touch with you.