עליית מחירי הנדל"ן הישראלי | Buy Property In Israel

עליית מחירי הנדל"ן הישראלי

Pexels rodnae productions 8293690

ביליתי היום את כל היום בכנס הנדל"ן בתל אביב. נושא הדיון החם היה עליית מחירי הנדל"ן. הייתה רשימה ארוכה של דוברים מאוד מנוסים. כשנשאלו מה לדעתם הסיבה לכך, היו אשמים רבים, בין היתר, באינפלציה עולמית שמעלה את עלות חומרי הבנייה. עם זאת, כולם היו תמימי דעים בהפניית האצבע המאשימה וברשות מקרקעי ישראל.

רשות מקרקעי ישראל

מהי רשות מקרקעי ישראל? מדובר בסוכנות ממשלתית המנהלת %90 מהקרקעות בישראל, קרקעות בבעלות ממשלת ישראל. איך הגיעה ממשלת ישראל לבעלות על %90 מהקרקעות בישראל? אנחנו צריכים לחזור אחורה בזמן לשנת 1897 ולקונגרס היהודי העולמי הראשון בבאזל, שוויץ. בכינוס זה קם תיאודור הרצל והכריז שבאותו יום קמה מדינת היהודים. זו הייתה אמירה חשובה מאוד. אולם באותו יום התקבלה החלטה חשובה נוספת, שהייתה להקים חברה שתגייס כספים ותרכוש קרקעות בארץ ישראל להתיישבות יהודים. זה לקח כמה שנים אבל בסופו של דבר, הקרן הקיימת לישראל הוקמה באנגליה בשנת 1903. הקרן הקיימת לישראל (קק"ל) רכשה שטחי אדמה גדולים במהלך השנים. ומי הבעלים של הקרקע הזו? העם היהודי. לנצח.

קפיצה קדימה לשנת 1948. ישראל הופכת למדינה. אדמות קק"ל מועברות לממשלת ישראל. בנוסף, קרקעות בבעלות ממשלת המנדט הבריטי מועברות לממשלת ישראל. תוסיפו לזה אדמות שננטשו על ידי ערבים שנמלטו מהארץ שעברו גם לממשלת ישראל, ויש לכם %90 מהאדמה בישראל. %10 מהקרקע בבעלות פרטית. אותן קרקעות בבעלות ממשלת ישראל מנוהלות על ידי הרשות.

מה עושה הרשות עם הקרקע? הקרקעות משווקות במכרזים פומביים לחברות לבניית שכונות, מבני ציבור, פארקים ועוד. כאן הבעיה. לפני כל מכרז, מינהל הרשות מעריך את שווי הקרקע. החברות מגישות הצעות למכרז והפרויקט מגיע להצעה הגבוהה ביותר. תהליך זה מעלה את מחיר הקרקע המהווה חלק חשוב מהמחיר הכולל של הדירה המוגמרת.

אז הנה לך. ישראל היא מדינה דמוקרטית. האדמה שבבעלות הממשלה היא בעצם אדמת העם. המטרה שלו היא למכור אותו לחברות שיבנו ויפתחו את הקרקע. הקרקע מגיעה להצעה הגבוהה ביותר. וכך, במעגל קסמים, העם הישראלי בעצם מתמודד נגד עצמו, מעלה את המחירים ובכך הופך את המצב לבלתי אפשרי לאנשים רבים לממן דירות.

פתרונות?

נראה שיש לנו חידה אמיתית. מה הפתרון? נציגי הרשות אומרים שהם משווקים עוד ועוד קרקעות לפיתוח ובכך מציפים את השוק בעוד ועוד דירות. לפי חוק ההיצע והביקוש אם ההיצע גבוה אז מחירי הדירות ירדו. זה נשמע כמו תוכנית. עם זאת, הם ניסו את זה בעבר ומה שבדרך כלל קורה הוא שכאשר הם מנסים להציף את השוק בצורה כזו חברות הבנייה לא משתתפות. הם לא מגישים הצעות על הקרקע ולכן הפרויקטים האלה לא יוצאים לדרך ואז חוק ההיצע בביקוש פועל בכיוון ההפוך. אין היצע של דירות אבל יש ביקוש.

אחת ההצעות שהועלו הייתה שאולי יש לשנות את מדיניות המכרז. אל תבחרו בהכרח את ההצעה הגבוהה ביותר. להוריד את מחיר הקרקע. אל תאפשר לחברה אחת להנחית פרויקט גדול. חלקו אותו לחלקים ואפשרו לכמה חברות לבנות. עם זאת, הורדת מחיר הקרקע משמעה פחות רווח לממשלה שטוענת שהיא משתמשת בכסף להמשך פיתוח. הדיון ממשיך.

אלא אם הבעיות הללו ייפתרו, מחירי הדירות ימשיכו לעלות.

בתמהיל הזה יש לכם קרקעות בבעלות פרטית, פרויקטים של התחדשות עירונית ופרויקטים המשפצים בנייני משרדים ישנים והופכים אותם לבנייני דירות. פרויקטים אלו מהווים מקור חשוב לדירות בערים שאין להן לאן להתרחב. עם זאת, הם מביאים איתם בעיות אחרות. אם תפיל בניין ישן עם 6 דירות ותבנה במקומו בניין עם 60 דירות העירייה צריכה למצוא פתרונות לעוד בתי ספר, מתקנים רפואיים ועבודות ציבוריות נוספות עבור האוכלוסייה הנוספת.

עצה שלי

אז, העצה שלי אליכם היא אם אתם חושבים לרכוש דירה בישראל עשו זאת כעת כי בשנים הקרובות לא יהיה פתרון לעליית המחירים. אחרי שאמרתי את זה הנה כמה טיפים שיעזרו לכם למצוא דירות נחמדות בשכונות נחמדות.

  1. ערים כמו ירושלים ותל אביב יקרות מאוד. אם אתה יכול להרשות לעצמך את המחירים האלה אז הם מקומות נהדרים לחיות בהם. לך על זה לפני שהמחירים יעלו יותר. זו דקה ניו יורקית בכל הקשור במחירים.
  2. בערים בפריפריה כמו מודיעין, בית שמש, רעננה, ראשון לציון, רחובות, נתניה וכו' יש שכונות מעולות והמחירים זולים יותר כך שתוכלו להגדיל את המטר לכסף שלכם.
  3. יש לבדוק גם ערים רחוקות יותר מהמרכז. בחיפה, באר שבע, אשקלון, אשדוד, יבנה, זכרון יעקב, חריש ועוד יש שכונות נחמדות והמחיר סביר יותר.
  4. אם אתם רוצים שכונת אנגלו אבל לא יכולים להרשות זאת לעצמכם, התכנסו עם חברים וחפשו את השכונה הבאה באנגלו. הראשונים שירכשו יכנסו לקומת הקרקע.
  5. מערכת התחבורה בישראל עוברת שיפוץ משמעותי. רכבות קלות בבנייה במספר מקומות וכן מטרו והרחבה של קווי הרכבת הרגילים. הכבישים השתפרו מאוד (תודה לאריאל שרון). בעת בחירת מקום מגורים תחבורה היא גורם חשוב שיש לקחת בחשבון.

רעיון אחרון. כעורך דין מקרקעין אולי אני יורה לעצמי ברגל עם חשיפתי זאת אבל הנה, בשנים האחרונות מתבצעת בנייה של בנייני דירות בבעלות חברה אחת אשר משכירה לאחר מכן את הדירות. המבנים מנוהלים על ידי חברות אחזקה. שכר הדירה קבוע וניתן לגור שם 10 שנים עם אפשרות לעזוב כל שנה. במובנים רבים זה זול יותר מרכישת דירה. פרויקטים אלו ממוקמים בערים רבות בישראל ויבואו עוד.

ניקול לוין

משרד עורכי דין ניקול לוין

http://levinlawoffices.co.il

[email protected]

טופס יצירת קשר

If you would like to communicate with the author of this article please enter your details below and they will be in touch with you.