עסקאות נדל"ן בישראל לעומת עסקאות נדל"ן… | Buy Property In Israel

עסקאות נדל"ן בישראל לעומת עסקאות נדל"ן באנגליה

Real estate purchase contract 96548461 225x225

עסקאות נדל"ן בישראל לעומת עסקאות נדל"ן באנגליה הוא תחום חשוב ללמוד אם אתה מתכוון לעשות עסקים באחד מתחומי השיפוט או בשניהם. אנשים רבים חוששים לקראת ביצוע עסקאות נדל"ן בישראל מסיבות רבות. בישראל עסקאות מקרקעין מתנהלות בעברית, שפה שהם לא לגמרי מכירים. הם לא רגילים למנטליות העסקית הישראלית. רוכשים שאינם ילידי ישראל מרגישים שהתהליך שונה בישראל מאשר בארצות מולדתם, ובכך חושפים אותם ליותר סיכונים. להלן תמצא רשימה של הבדלים מעשיים בין עסקאות נדל"ן למגורים באנגליה לעסקאות נדל"ן למגורים בישראל.

ישראלאַנְגלִיָה
עמלות סוכני נדל"ן%2 מהמחיר הן מהקונים והן מהמוכרים, בתוספת מע"מהמוכרים משלמים עמלות. ניתן למשא ומתן, אך יכול לנוע בין %0.5 ל-%2.5 מהמחיר בתוספת מע"מ
שכר טרחת עורכי דיןנע בין %0.5 –%2 ממחיר הדירה, בתוספת מע"מ. זה תלוי בשאלה אם עורך הדין יצטרך לבצע עבודות נוספות כגון שמירה על נאמנות או לא. חשבונות או לרכוש את המשכנתא עבור הלקוח. מטופל על ידי עורך הדין. ביטוח בעלות קיים אך אינו נפוץ במיוחד. עורך דין הקונה רושם רישום בטאבו לאחר ביצוע התשלום הראשון למניעת מכירת הנכס לצד שלישי.העמלות נעות בין %0.2 ל-%0.6 מהמחיר בתוספת מע"מ. כמה עלויות נוספות יכולות לחול על עבודה מחוץ להובלה רגילה (למשל חכירה/רכישה/משכנתא). בדוק עבודה על בסיס עבודה.
חיפוש קנייןסימון זה מקנה לרוכש עדיפות מול כל מניעה עתידית שעלולה להירשם בנכס לאחר חתימת החוזה ולפני רישום הבעלות על שם הקונה.עורך הדין של המוכר מספק עותקים של מסמכי בעלות ולפני השלמתו עורך עורך-הדין של הקונה חיפוש כדי לוודא אם רישומים או מניעה חדשים מופיעים בפנקס המקרקעין או לא. בנוסף לחיפושי הכותרת, עורכי הדין של הקונה מזמינים חיפושים אם נדרש לעשות זאת על ידי בעל המשכנתא או הקונים.
עורך דין אחד לשני הצדדיםמוּתָר. עם זאת, עורך הדין אינו רשאי לייצג צד אחד לחוזה מול השני במקרה של תביעה משפטית הנובעת מהעסקה. אם לעורך הדין יש קשר אישי עם אחד הצדדים (למשל הוא קרוב משפחה) או שיש לו חלק אישי בעסקה אסור לו לייצג את שני הצדדים לעסקה.לא מורשה. בנסיבות מוגבלות, שני עורכי דין באותו משרד רשאים לייצג את המוכר והקונה אם שניהם לקוחות מבוססים של המשרד.
מועדי תשלומיםפריסת התשלומים משתנה בהתאם לצרכי הצדדים. חלק מהכסף מוחזק בנאמנות כנגד מילוי חובות מסוימות על ידי המוכר, אבל זה בדרך כלל אף פעם לא %90 מהמחיר.%10 בחתימה (החלפת חוזים). %90 בסיום הרכישה. זה חל הן על נכסים קיימים והן על בנייה חדשה.
משכנתאותניתן להעביר משכנתא מדירה אחת לאחרת ("גרירת משכנתא"). הסיבה לכך היא שלחלק מהמשכנתאות צמודות זכויות מיוחדות (כגון משכנתא עולה). המוכר יכול להעביר משכנתא כזו לדירתו החדשה כדי לא לאבד זכויות אלו. כל התהליך הזה משפיע גם על פריסת התשלומים וכפוף לכללי המוסד המלווה בעת ביצוע העסקה החדשה.ניתן להעביר משכנתא מנכס אחד למשנהו ("ניידות") במידה ותנאי ההלוואה המקוריים קובעים זאת – אך בכפוף לקריטריוני ההלוואות של המוסד המלווה במועד הרכישה החדשה.
מיסיםהרוכש משלם מס רכישה והמוכר משלם מס רווחי הון. מס הרכישה מחושב לפי סולם הזזה המתעדכן מעת לעת. לעולים ולנכים יש פטור חלקי מהמס. משלם הרוכש מס רכישה גבוה יותר על דירה שנייה. מס רכישה עבור קרקע, נכס מסחרי או יחידות נופש הינו %6 מהמחיר.הקונה משלם מס ישיר בעת ההשלמה הנקרא "מס בולים" ("SDLT"). הסכום תלוי בשיעור המס הקיים. נכון לעכשיו, זה יכול לנוע בין %0 ל-%12 וכיום יש תוספת של 2% לרוכשים תושבי חוץ. זה הפך לתחום מורכב ונדרש ייעוץ מס. ניתן לחייב את המוכר לשלם מס רווחי הון ("CGT") אך לא תמיד, למשל על מכירת בית מגורים עיקרי.
הצמדת מחירבעבר כאשר הדולר היה חזק מחירי דירות יד שנייה היו לרוב צמודים לדולר. כעת עקב נפילת הדולר מול השקל מחירי דירות יד שנייה כתובים בשקלים ולרוב אינם צמודים לכלום (למעט מדי פעם למדד המחירים לצרכן הישראלי). מחירי דירות חדשות בבנייה צמודים לרוב למדד הבניין, אך לעיתים צמודים למדד המחירים לצרכן.המחירים אינם קשורים. הכל בפאונד שטרלינג.
מתי העסקה מחייבת?עם חתימת שני הצדדים על החוזה.בשלב של "חילופי חוזים" פורמליים. נהוג לעשות זאת בטלפון בין עורכי הדין, בו הם מתחייבים זה לזה לשלוח את החוזים החתומים ו(במקרה של הקונה) את התשלום עבור הפיקדון. במהלך השיחה מכינים תזכיר חילופי דברים. לעתים קרובות עורכי הדין חותמים על החוזה עבור לקוחותיהם.
הגנה על כספיםבחוזים על דירות חדשות שעדיין בבנייה, הכסף מוגן בערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. במכירת יד שניה נרשם רישום לטובת הקונה בטאבו או משכון לטובת הקונה נרשם על ידי רשם המשכונותהפיקדון של 10% (לעיתים 5%) משולמת למוכר. עורכי דין כבעלי עניין ובמקרה זה יש לשמור את הכסף על ידי עורך הדין של המוכר. במקרה זה אין צורך בהגנה. במקרים מסוימים משולם הפיקדון לעורכי הדין של המוכר כסוכנים של המוכר (הכסף אינו נשמר על ידי עורכי דינו של המוכר) ובמקרה זה עשוי להתאים בלוחות הזמנים שבין החלפה לסיום להגן על הפיקדון באמצעות לינה במקרקעין. רשום הודעה חד צדדית.
מי משלם את שכר הטרחה של חברת הבנייה?בדרך כלל הקונה. לפעמים זה משולב במחיר.בדרך כלל כל צד משלם את העמלות שלו אבל זה יכול להשתנות בהתאם להסכם.
חכירה לטווח ארוךחלק ניכר מהקרקע מוחזק בחכירה לטווח ארוך. הקונה מקבל חוזה שכירות לטווח ארוך ל-49 או 99 שנים מהממשלה. עקב שינוי החוק בשנת 2010 זה מתחיל להשתנות וחוכרים רבים לטווח ארוך יקבלו בעלות ישירה בקרקע.המדינה אינה בעלת קרקע מהותית. כמעט כל הקרקע ורוב הבתים נמכרים בבעלותם. במקרה של דירות, הן נמכרות כמעט תמיד על ידי יזם בחוזה שכירות ארוך - נניח 125 או 150 שנה ולפעמים 999 שנים. לשוכרים יש זכות על פי חוק לאלץ את המשכירים למכור להם הארכה של 90 שנה לחוזה השכירות, כדי להקל על התקופה ההולכת ומתמעטת. הממשלה בוחנת בימים אלה תיקונים בחוק סביב חוזי שכירות ארוכי טווח.

נכון לעכשיו המע"מ בישראל הוא %17 מהעמלה. ב-UKVAT הוא כיום %20 מהעמלה.

ברצוני להודות לדניאל פלווארס מ-LFBB Law על הסיוע בצד האנגלי של עסקאות נדל"ן.

LFBB הוא משרד עורכי דין שבסיסו ב-Paradise Square בלב הרובע המשפטי של מרכז העיר שפילד, המסייע ללקוחות בכל הצרכים המשפטיים שלהם כבר למעלה מ-100 שנה. אתה יכול להיות סמוך ובטוח שיש לנו את הידע והניסיון הנדרשים כדי לספק את הייעוץ שאתה צריך. אנו מתגאים בידידותנו ובאיכות השירות שאנו מספקים. אנו שואפים תמיד לעלות על הציפיות שלך. הדרך בה אנו עובדים היא המייחדת אותנו. אנחנו לוקחים זמן להכיר את הלקוחות שלנו.

האתר שלנו: https://www.lfbbsolicitors.co.uk

האימייל הוא: [email protected]

ניקול לוין

משרד עורכי דין ניקול לוין

http://levinlawoffices.co.il

טופס יצירת קשר

If you would like to communicate with the author of this article please enter your details below and they will be in touch with you.