מס רווחי הון, מס שבח - מה ההבדל? | Buy Property In Israel

מס רווחי הון, מס שבח - מה ההבדל?

Money g4ac953258 1920

מס רווחי הון ומס שבח. אם ביצעתם עסקת מקרקעין בישראל, בוודאי שמעתם על שני המסים הללו. אם עדיין לא עשיתם עסקת מקרקעין בישראל, אז כדאי שתכירו את המסים הללו ואת מה שהם יכולים להוות עבורכם.

מס רווחי הון ("מס שבח") הוא מס על הרווח שלך ממכירת הנכס שלך (בית, דירה, חנות, קרקע, משק וכו'). הדגש הוא על "מכירה". לפיכך מס זה מוטל מהמוכר בעסקת המקרקעין.

היטל השבחה" הוא מס המוטל כאשר תכנית עירונית חדשה מעלה את ערכו של נכס מקרקעין. הוא נגבה כאשר בעל הנכס מוכר את הנכס או משתמש בזכויות שהעניקה לו תכנית עיר חדשה זו. הדגש הוא על "בעלים". המשמעות היא שהמוכר משלם מס זה.

אמנם שני מיסים אלו המוטלים על מוכרי מקרקעין, אך מותר לך לקבוע בהסכם המכר כי המס ישולם על ידי הרוכש.

כיצד מחושב מס רווחי הון?

זו שאלה לא פשוטה לתשובה שכן חישוב מס רווחי הון הוא מסובך. התשובה הבסיסית היא המחיר בו שילם המוכר בעת רכישת הנכס מהמחיר עבורו הוא מוכר את הנכס, וההפרש הוא הרווח שלו. על הרווח הזה יש מס, וזהו מס רווחי הון. לתוך האמירה הפשטנית הזו עוברים במשתנים רבים כמו הצמדת מחיר הרכישה המקורי למדד הישראלי לאורך כל השנים שהמוכר החזיק בנכס, הוצאות משפט ששולמו במהלך הרכישה והמכירה המקורית, עמלות משרד התיווך ששולמו בעת הרכישה. ומכירה, עלויות שיפוץ, ריבית המשולמת על משכנתא, מס רכישה ששולם בעת רכישת הנכס וכן, כל מס השבחה שהמוכר ישלם במהלך המכירה.

אם הנכס הנמכר הוא דירת מגורים עשוי להיות פטור מוחלט ממס רווחי הון. אם הנכס הנמכר הוא כל דבר מלבד דירת מגורים תמיד יש מס רווחי הון. הכללים החלים על פטורים ממס השתנו פעמים רבות במהלך השנים ועל כן תמיד כדאי להתייעץ עם עורך דין למקרקעין טרם מכירת מקרקעין. עורך דין למקרקעין יכול לבצע חישוב גס של המס ולעזור לכם לחפש דרכים להקטין את המס ולחסוך לכם כסף.

לאחר שמשרד השומה חישב את המס חכם להתייעץ עם עורך דין המקרקעין שלך כדי לראות אם כדאי לערער על החישוב.

מס רווח הון משולם למשרד האוצר. מס השבחה משולם למשרד התכנון של העירייה המקומית.

כיצד מחושב היטל השבחה?

היטל השבחה מחושב על ידי השמאי של העירייה המקומית. ברגע שהוא מחשב את שווי ההשבחה – שהוא ההפרש בין שווי הנכס לפני השינוי בתב"ע לבין שווי הנכס לאחר שינוי התב"ע - המס הוא %50 מההשבחה.

דוגמאות לשינויים בתכניות ערים שישפרו את שווי הנכס הן תכניות עיר חדשות המעניקות זכויות בנייה נוספות לדירה, שינויי ייעוד, העברת קרקע חקלאית לקרקע למגורים ועוד.

לפני כל מכירת מקרקעין, עורך הדין המייצג את המוכר צריך לבדוק אם יש שינוי בתכנית העיר שנכנסה לתוקף לאחר שהמוכר רכש את הנכס. אם התרחש שינוי כזה, אזי ייתכן שיהיה היטל השבחה. אם זה המצב, אז חשוב להתייעץ עם שמאי כדי לראות כמה המס יכול להיות לפני ביצוע העסקה.

לאחר ששמאי העירייה פרסם את החישוב שלו, כדאי להראות אותו לשמאי שלך כדי לראות אם כדאי לערער על חישוב המס של העירייה.

ניקול לוין

משרד עורכי דין ניקול לוין

http://levinlawoffices.co.il


טופס יצירת קשר

If you would like to communicate with the author of this article please enter your details below and they will be in touch with you.